Estudio SERNAC: Diferencias de hasta un 20% en el costo total de un crédito hipotecario

• Un consumidor que pide un crédito hipotecario de 1.500 U.F, podría terminar pagando entre 2.191U.F. y 2.632 U.F. Es decir, alrededor de $10 millones de diferencia entre el Costo Total del Crédito más barato y el más caro.

• El estudio reveló además diferencias de hasta un 54% en la CAE; 228% en el costo de los seguros de desgravamen e incendio con sismo; y 88% en los gastos operacionales, por lo que conviene cotizar y comparar antes de contratar.

Con el propósito de informar a los consumidores que están pensando en adquirir su casa propia, el SERNAC realizó un estudio para saber cuánto cuesta un crédito hipotecario.

El estudio fue realizado en base a los antecedentes publicados por las distintas entidades financieras en sus simuladores e información disponible en sus sitios web institucionales entre los días 2 y 7 de abril.

Para realizar este estudio se tomó como base un crédito hipotecario de 1.500 U.F, monto que representa el 75% del valor de una propiedad de 2.000 U.F., como puede ser un departamento DFL2 nuevo en la Región Metropolitana.

Instituciones indagadas
Bancos	- Banefe - Bice - BBVA - Condell - Consorcio - Corpbanca - BCI - Banco de Chile - Banco del Desarrollo - Internacional	- Banco Estado - Falabella - Itaú Chile - BCI Nova (*) - París (*) - Ripley (*) - Santander Chile - Scotiabank - Security - Tbanc
Agentes Administradores	- Bice Hipotecaria - Cimenta Mutuo Hipotecario - Chilena Consolidada (*) - Concreces - Contempora (*) - Cruz Del Sur – Principal - Euroamerica (*)	Hipotecaria La Construcción - Mapfre (*) - Metlife - Ohio National - Penta Vida (*) - Renta Nacional
Cajas de Compensación	- 18 de Septiembre (*) - Gabriela Mistral (*) - La Araucana	Los Andes Los Héroes (*)
Cooperativas de Ahorro y Crédito	- Capual (*) - Coocretal (*) - Coopeuch	- Detacoop (*) - Oriencoop (*)

(*) Sin información de oferta de producto.

Para facilitar la cotización, este estudio considera la Carga Anual Equivalente o CAE[1] y el Costo Total del Crédito.

Al revisar el desglose de los costos totales de un crédito hipotecario, se puede observar que un 61,1% corresponde al capital y un 33,4% a intereses. El resto a seguros y a los gastos operacionales.

CAE y el Costo Total del Crédito

Al observa la CAE, se puede apreciar que existen diferencias que pueden alcanzar hasta el 54%. Es decir, un deudor de crédito hipotecario estaría pagando una CAE que va entre 4,06% y 6,25% anual.

En el caso del Costo Total del Crédito, se aprecia una diferencia de hasta un 20%. Esto quiere decir que un consumidor que contrate un crédito hipotecario por 1.500 U.F., terminaría pagando entre 2.191 U.F. (entre alrededor de $52 millones) y   2.632 U.F. ($62 millones), esto es, entre un 46% y un 75% más que el capital otorgado originalmente.

Costo Total y Carga Anual Equivalente[2] para créditos hipotecarios[3].

Tipo de institución	Nombre	Nombre producto	Tipo crédito hipotecario[4]	Tipo de tasa	Costo total	CAE
Cajas de Compensación	La Araucana	Mutuo Recursos Propios	MH	Fija	2.632	6,25%
Cajas de Compensación	La Araucana	Mutuo Endosable	MHE	Fija	2.632	6,25%
Bancos	Bice	Mutuo Preferente	MHE	Fija	2.540	5,82%
Bancos	Itaú	Itaú Home Súper Tasa	MH	Mixta	2.528	5,63%
Bancos	Tbanc (b)	Bci Paga la Mitad	MH	Fija	2.522	5,30%
Bancos	Scotiabank	Scotiahouse Tasa Fija	MH	Fija	2.517	5,70%
Bancos	Itaú	Itaú Home 90%	MH	Fija	2.511	5,67%
Bancos	BBVA (a)	Crédito Hipotecario Tasa Fija	MH	Fija	2.506	5,59%
Bancos	BBVA (a)	Crédito Hipotecario Tasa Variable 3 años	MH	Mixta	2.506	5,59%
Bancos	BBVA (a)	Crédito Hipotecario Tasa Variable 5 años	MH	Mixta	2.506	5,59%
Bancos	Corpbanca	Mutuo Hipotecario Tasa Fija	MHE	Fija	2.470	5,47%
Bancos	Bice	Mutuo Clásico	MHE	Fija	2.463	5,44%
Bancos	De Chile	Mutuo Hipotecario Tasa Fija	MH	Fija	2.457	5,41%
Cajas de Compensación	Los Andes (b)	s/i	MH	Fija	2.449	5,27%
Bancos	Bice	Mutuo Flexible	MHE	Fija	2.444	5,35%
Bancos	Scotiabank	Scotiahouse Variable	MH	Variable	2.441	5,33%
Bancos	Tbanc (b)	Bci Home Extra	MH	Fija	2.441	5,24%
Bancos	De Chile	Mutuo Hipotecario Tasa Mixta 5 años	MH	Mixta	2.440	5,32%
Agentes administradores	Metlife Mutuos Hipotecarios S.A.	Mutuo Hipotecario Flexible	MH	Fija	2.422	5,23%
Bancos	Santander	Superhipoteca normal	MH	Fija	2.413	5,21%
Bancos	Falabella	Mutuo Recursos Propios	MH	Fija	2.403	5,14%
Bancos	De Chile	Mutuo Hipotecario Tasa Mixta 3 años	MH	Mixta	2.384	5,04%
Bancos	Estado	Mutuo Hipotecario Recursos Propios	MH	Fija	2.378	5,03%
Agentes administradores	Bicehipotecaria	Mutuo Hipotecario Full Elección	MH	Fija	2.376	5,01%
Bancos	Security	Mutuo Hipotecario estándar	MH	Fija	2.346	4,86%
Bancos	Security	Mutuo Hipotecario Flexible	MH	Variable	2.346	4,86%
Bancos	Consorcio	Mutuo Hipotecario Tradicional	MH	Fija	2.346	4,85%
Bancos	Corpbanca	Mutuo Variable UF 3 años	MH	Variable	2.302	4,63%
Bancos	Santander	Superhipoteca Mixta	MH	Mixta	2.231	4,28%
Bancos	De Chile	Mutuo Hipotecario Tasa Variable	MH	Variable	2.206	4,13%
Bancos	Bice	Mutuo Repactable	MHE	Variable	2.191	4,06%

(a)      Un mes de gracia. (b) Dos meses de gracia.

Tasa de interés

Otras de las variables relevantes al momento de evaluar un crédito hipotecario es la tasa de interés.

Las tasas de interés para créditos en U.F. financiados a tasa fija, oscilaron entre 4,40% y 5,45% anual, alcanzando una diferencia de 24%. Las tasas inferior y superior se presentaron en el sector bancario.

En tanto, las tasas variables o mixtas fijadas para un primer período[5] fluctuaron entre 3,52% y 5,08% anual, lo que implica una diferencia del 44%. Las tasas mixtas y variables captadas son de momento ofrecidas exclusivamente por el sector bancario.

Dividendo a Pagar

El dividendo total a pagar para créditos en U.F. financiados a tasa fija mostró un piso de 9,80 U.F. (cerca de $233 mil) y un techo de 10,9 U.F (casi $261 mil ) mensual, lo que refleja una diferencia de 12%.

Seguros

Al analizar el costo de seguros (desgravamen e incendio con adicional de sismo) de créditos hipotecarios en U.F., se observan diferencias de hasta 228%; con un mínimo de 0,2574 U.F. (cerca de $6.122) en el sector bancario; y un máximo de 0,8448 U.F. (cerca de $20 mil) en las Cajas de Compensación, en cada pago mensual.

Gastos operacionales

En este punto, se observaron diferencias de hasta 88%, al considerar un monto mínimo a pagar de 17 U.F. ($404 mil) y un monto máximo de 32 UF ($761 mil)

Conclusiones

• Para un crédito hipotecario de 1.500 U.F., se aprecian diferencias de CAE que llegan hasta un 54%.

• En el caso del Costo Total del crédito, se observa una diferencia de hasta 20%. Es decir, un consumidor estaría pagando entre UF 2.191 y UF 2.632 por un crédito de 1.500 U.F.

• En cuanto al costo del dividendo para créditos en U.F. financiados a tasa fija, las diferencias fluctúan entre 9,80 U.F. y un máximo de 10,96 U.F mensual.

• Los seguros de desgravamen e incendio con sismo registran diferencias de hasta 228%.

• En el caso de los gastos operacionales, las diferencias llegan hasta un 88%.

Recomendaciones

A la hora de contratar un hipotecario, es recomendable evaluar la oferta de propiedades que ofrece el mercado, ajustándose tanto a las necesidades como a la capacidad de pago.

Es primordial tener una renta compatible con el dividendo, no superior al 25% de la renta líquida mensual. Hoy en día, para solicitar un crédito hipotecario es necesario contar con un pie mínimo para la compra de una propiedad.

Al cotizar, es fundamental tener especial consideración en la Carga Anual Equivalente (CAE) y el Costo total del Crédito (CTC), ya que estos indicadores incorporan todos los costos asociados a un crédito hipotecario.

Asimismo, se aconseja evaluar por separado otros costos asociados, tales como seguros y gastos operacionales. No olvide que los seguros aunque obligatorios, pueden ser contratados separadamente.

Por último, siempre revise los requisitos y contratos asociados al crédito. Pida explicaciones frente a cláusulas que no comprenda o puedan considerarse abusivas.

Es importante que los consumidores exijan y revisen sus pólizas de seguro, en especial, las condiciones particulares establecidas en ella como las restricciones.

Derechos del consumidor hipotecario

Los consumidores tienen una serie de derechos al momento de solicitar un crédito hipotecario. Entre ellos:

• Los consumidores tienen derecho a conocer la liquidación total del crédito a su solicitud para renegociar los créditos hipotecarios que tuvieran contratados con la institución financiera.
• Tienen derecho a terminar el contrato de crédito hipotecario por su sola voluntad pagando las obligaciones contraídas.
• Derecho a exigir en los contratos de crédito hipotecario una primera hoja resumen con el costo y las principales condiciones.
• Las cotizaciones de créditos hipotecarios tienen una vigencia de siete días hábiles. Es decir, en ese plazo, no le pueden cambiar las condiciones ofrecidas lo que le permite cotizar y comparar con otros oferentes.
• Tiene derecho a ser informado por escrito de las razones objetivas del rechazo a la contratación del crédito hipotecario.
• El consumidor tiene derecho a pedir en cualquier momento información sobre el  crédito hipotecario y la institución tiene obligación de responder en un máximo de 3 días hábiles. De todas maneras la institución debe informar trimestralmente al consumidor el estado de su crédito.

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[1] La CAE en créditos hipotecarios es el indicador que, expresado en forma de porcentaje, revela el costo en un período anual, cualquiera sea el plazo pactado para el pago de la obligación.

La CAE incluye el capital, tasa de interés, el plazo del crédito hipotecario, todos los seguros asociados al crédito hipotecario y los gastos o cargos por productos o servicios voluntariamente contratados, si los hubiere.

[2] Cálculo en tasa anualizada simple sin incluir gastos operacionales, en base a los parámetros definidos por el reglamento de crédito Hipotecario.

[3]  Incorpora productos hipotecarios simulados a 20 años, en UF, a tasa fija, variable o mixta. Crédito hipotecario UF 1.500.

[4] MH: Mutuo hipotecario, MHE: Mutuo hipotecario endosable, s/i: sin información.

[5] Independiente de cuanto dure ese primer período.

Ver Estudio

Boletín de Créditos Hipotecarios, abril 2014 (PDF)